Che cos’è un atto notarile?

L’atto notarile (o rogito o istrumento) è il documento rogato, ossia l’atto redatto con le prescritte formalità da un notaio.
La formazione degli atti notarili è disciplinata dalla legge 16 febbraio 1913, n. 89 (cosiddetta legge notarile) la quale prescrive che l’atto notarile sia redatto a mano, o a macchina o a stampa e che, in ogni caso, il notaio provveda personalmente alla redazione dell’atto, oppure diriga la stessa se l’attività viene demandata a persona di sua fiducia.
L’atto notarile deve essere ricevuto in presenza delle parti e, in alcuni casi, di almeno due testimoni.
Il notaio deve essere certo dell’identità personale dei soggetti che intervengono in atto verificandone i documenti di identità che devono essere in corso di validità.

La struttura dell’atto notarile

La struttura dell’atto notarile adottata nel nostro studio risponde alle concrete esigenze di chiarezza e immediatezza nella comprensione dei contenuti: una struttura semplice rende infatti più facile la consultazione e più rapida l’individuazione delle parti rilevanti dell’atto notarile.
Ogni atto notarile è composto da vari articoli. Un atto notarile di compravendita, in particolare, è suddiviso nelle seguenti parti:
INTRODUZIONE: l’identificazione e le verifiche notarili
Il notaio identifica le parti alla luce delle verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire.
ART. 1. Lo scambio del consenso e l’oggetto
Le parti si scambiano il consenso necessario affinché la proprietà dell’immobile si trasferisca dal venditore all’acquirente.
L’immobile, descritto nella sua composizione, viene identificato con i suoi corrispondenti dati catastali (foglio, mappale e subalterno, ubicazione, piano, categoria, classe e rendita dell’unità immobiliare, necessaria ai fini del calcolo delle imposte), e la dichiarazione di conformità soggettiva e oggettiva che le parti devono rendere in atto a pena di nullità dell’atto notarile.
Le Parti devono dichiarare che l’immobile compravenduto è intestato correttamente alla parte venditrice, sulla base delle risultanze delle visure catastali, e che la scheda catastale, allegata all’atto notarile, riproduce esattamente l’immobile nello stato di fatto in cui si trova.
ART. 2. I patti
Vengono riportati oltre ai dati relativi alla proprietà millesimale sulle parti comuni, anche gli eventuali patti trascritti o non trascritti presenti nella provenienza (atto di acquisto dei venditori).
ART. 3. La disciplina legale del prezzo di vendita
Le parti possono concordare liberamente il prezzo dell’immobile e hanno l’obbligo di dichiarare nell’atto notarile l’effettivo prezzo pagato, indicandone le modalità di pagamento.
Il pagamento deve quindi avvenire, preferibilmente, con uno o più assegni circolari. L’utilizzo di assegni bancari deve essere preventivamente concordato con il venditore che, altrimenti, può rifiutarli. Se l’acquisto della casa viene finanziato con un mutuo bancario è importante accordarsi in anticipo con la banca per l’emissione di assegni a favore del venditore, precisando gli importi esatti e l’intestazione richiesta.
La regola generale vuole che le imposte relative all’atto notarile di trasferimento siano dovute in ragione del prezzo indicato nell’atto e pattuito tra le parti. Tuttavia, nel caso di atti notarili soggetti ad imposta di registro, come avviene per l’acquisto da un venditore persona fisica, non esercente attività commerciale o professionale, le imposte possono essere pagate sulla base del valore catastale.
In tutti gli altri casi in cui l’atto notarile è invece soggetto ad IVA, (acquisto da un’impresa) le imposte relative al trasferimento devono necessariamente essere corrisposte sulla base del prezzo di compravendita.
ARTT. 4-9. I diritti e doveri delle parti
Gli articoli successivi dell’atto notarile di compravendita disciplinano diritti e doveri delle parti: in particolare disciplinano le garanzie dovute per legge dal venditore all’acquirente circa la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile, la libertà da vincoli, pesi e/o formalità pregiudizievoli, l’inesistenza di vizi e della regolarità catastale e urbanistica.
La parte venditrice è tenuta a fornire al notaio, tutta la documentazione necessaria.
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è di prassi, o nei termini precisamente indicati nel contratto preliminare (compromesso), qualora vi sia una dilazione del prezzo o, diversamente, un pagamento anticipato.

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