Come si legge l'atto notarile

Come si legge l'atto notarile?

La struttura dell’atto notarile adottata nel nostro studio, risponde alle concrete esigenze di chiarezza e immediatezza nella comprensione dei contenuti.

Una struttura semplice, rende più facile la consultazione delle parti e più rapida l’individuazione delle parti più rilevanti dell’atto.

Di seguito, alcuni brevi cenni al contenuto degli articoli dell’atto di compravendita che cercheranno di chiarirne alcuni aspetti fondamentali.

INTRODUZIONE: l’identificazione e le verifiche notarili

L’introduzione contiene l’identificazione del notaio e delle parti, alla luce delle verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire.

ART. 1. Lo scambio del consenso e l’oggetto

Le parti si scambiano il consenso necessario affinché la proprietà dell’immobile si trasferisca dal venditore all’acquirente. L’immobile, descritto nella sua composizione, viene identificanto con i suoi corrispondenti dati catastali.

Di fondamentale importanza, oltre l’indicazione dei dati catastali di Foglio, Mappale e Subalterno, ubicazione, piano, categoria, classe e rendita dell’unità immobiliare (necesaria ai fini del calcolo delle imposte), è la dichiarazione di conformità soggettiva e oggettiva che le parti devono rendere in atto a pena di nullità.

Venditore e acquirente devono dichiarare che l’immobile compravenduto è intestato correttamente alla parte venditrice, sulla base delle risultanze delle visure catastali, e che la scheda catastale, allegata all’atto, riproduce esattamente  l’immobile nello stato di fatto in cui si trova.

ART. 2. I patti

Nell’Art. 2, sono riportati, oltre ai dati relativi alla proprietà millesimale sulle parti comuni, anche gli eventuali patti trascritti o non trascritti presenti nella provenienza (atto di acquisto dei venditori). La comprensione di detti patti, richiede partcolare attenzione da parte dell’acquirente.

ART. 3. La disciplina legale del prezzo di vendita

La disciplina legislativa del prezzo è assai complessa. Le parti, che possono concordare liberamente il prezzo dell’immobile, hanno l’obbligo di dichiarare in atto notarile l’effettivo prezzo pagato, indicandone le modalità di pagamento. 

Il pagamento deve quindi avvenire, preferibilmente, con uno o più assegni circolari. L'utilizzo di assegni bancari deve essere preventivamente concordato con il venditore che, altrimenti, può legittimamente rifiutarli. In particolare, quando l'acquisto della casa viene finanziato con un mutuo bancario (vedi sezione MUTUI, EROGAZIONE DEL MUTUO), è importante accordarsi in anticipo con la banca per l'emissione di assegni a favore del venditore, precisando gli importi esatti e l'intestazione richiesta: il prezzo, infatti, è integralmente dovuto in contanti al rogito, se non diversamente pattuito per iscritto tra le parti. Va sottolineato, poi, che il dovere di assolutà imparzialità che la legge impone al notaio, impedisce che lo stesso possa esprimere valutazioni, giudizi o consigli inerenti all’ammontare del prezzo che è liberamente regolato tra le parti.

La regola generale vuole che le imposte relative all’atto di trasferimento, siano dovute in ragione del prezzo indicato nell'atto e pattuito tra le parti.

Tuttavia, nel caso di atti soggetti ad imposta di registro, come avviene per l’acquisto da un venditore persona fisica, non esercente attività commerciale o professionale, le imposte possono essere pagate (indipendentemente dal prezzo), sulla base del valore catastale rivalutato dell’immobile (c.d. “prezzo-valore”).

In tutti gli altri casi in cui l’atto notarile è invece soggetto ad IVA, come avviene per l’acquisto dall’impresa che ha costruito o ristrutturato integralmente l’immobile, le imposte relative al trasferimento devono necessariamente essere corrisposte sulla base del prezzo di compravendita, non potendo trovare applicazione la norma di favore sopra richiamata

ARTT. 4-9. I diritti e doveri delle parti

Gli articoli successivi dell’atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.

In particolare, disciplinano le garanzie dovute per legge dal venditore all’acquirente, circa la piena ed esclusiva proprietà, la libertà da vincoli, pesi e/o formalità pregiudizievoli, l’inesistenza di vizi e della regolarità catastale e urbanistica.

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