Diritti del mutuatario

Il mutuatario nella surroga ha diritti e doveri.

Quali sono i principali diritti del mutuatario che stipula un atto di surroga?

La surroga è gratuita

Al mutuatario, che intende avvalersi della disciplina sulla portabilità dei mutui, viene riconosciuto il diritto alla gratuità di tutte le operazioni connesse al nuovo contratto mutuo.

Le spese notarili relative alla stipula dell’atto e quelle legate all’istruttoria precedente o successiva alla stipula medesima non possono essere a carico del mutuatario

Sono, inoltre, esenti da ogni onere e costo tutte le operazioni di estinzione del mutuo surrogato, in relazione al quale non possono trovare applicazione penali di alcun genere.

Il mutuatario, quindi, ha il diritto di ottenere dalla banca surrogata i conteggi estintivi - costituiti esclusivamente dal capitale oggettivamente dovuto alla data di stipula dell’atto - senza alcuna spesa aggiuntiva.

Tale principio, è esplicitamente sancito dai commi 4 e 6 dell’art. 12 quater del Testo Unico Bancario che testualmente recitano: “Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per le formalità connesse alle operazioni di surrogazione. (…) E’ nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma1. La nullità del patto non comporta la nullità del contratto”.

Pertanto, qualora vengano richiesti esborsi per l’istruttoria o per la stipula del contratto di mutuo per surrogazione, il mutuatario ha il diritto di ottenerne l’immediato rimborso. 

Velocità delle operazioni di surroga: termine perentorio di 30 giorni 

Se lo spirito sotteso alla normativa in tema di portabilità dei mutui è stato quello di improntare l’intera procedura di surrogazione su criteri di massima celerità e riduzione dei costi, la mancata prevsione legislativa di dettaglio, concernenente le attività di perfezionamento dei contratti, ha fatto sì che le banche frapponessero ostacoli e lungaggini burocratiche al raggiungimento degli scopi voluti dalla norma stessa.

Nell’intento specifico di contenere il rischio di tali immotivati e artificiosi rallentamenti creati dalle banche coinvolte nelle operazioni di surrogazione, il legislatore ha voluto integrare la normativa sulla portabilità dei mutui con l’emanazione del D.L. 1 luglio 2009, n. 78 (art. 2, comma 4).

Tale importantissimo disposto normativo ( ora inglobato dal testo unico bancario ed esplicitamente disciplinato dal comma 7, dell’art. 120 quater del TUB) ha introdotto un termine perentorio, massimo, di trenta giorni (decorrenti dall’avvio delle procedure di collaborazione interbancaria) per il perfezionamento dell’atto di surrogazione.

Ciò significa che entro il citato termine (30 giorni), il mutuatario ha diritto di vedere concluso il “trasferimento” del proprio mutuo dalla banca surrogata alla nuova banca prescelta.

L’innovativa disposizione legislativa del 2009, al fine di garantire l’effettivo rispetto del termine indicato, ha anche introdotto un apposito sistema sanzionatorio che consente al mutuatario di ottenere dalla banca surrogata “un importo  pari all'1% del valore del mutuo per ciascun mese/frazione di mese di ritardo”.

In particolare, la norma stabilisce che “nel caso in cui la surrogazione non si perfezioni entro trenta giorni dalla data della richiesta da parte della Banca cessionaria alla Banca cedente dell’avvio delle procedure di collaborazione interbancaria, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo, salva la possibilità per la Banca cedente di rivalersi sulla Banca cessionaria ove il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest’ultima”.

Il legislatore, quindi, ha voluto addossare alla Banca surrogata un obbligo di risarcimento verso il cliente-mutuatario, per un ammontare forfettariamente predeterminato in funzione del valore del mutuo.

L’obbligo sussiste anche quando alla Banca non possa essere imputata alcuna responsabilità.

Il mutuatario, peraltro, non ha l’onere di dimostrare la condotta colposa della Banca, essendo quest’ultima presunta ex lege. E’, infatti, condizione sufficiente per l’ottenimento del risarcimento l’oggettivo ritardo (oltre 30 giorni) nel perfezionamento della surroga.

surroghe - Surroghe