L’azienda si può trasferire sia attraverso la stipula di un contratto di affitto sia mediante la sua sua cessione vera e propria.
Il contratto di affitto di azienda
L’affitto di azienda è il contratto con il quale un soggetto (detto locatore o concedente) concede ad un altro (affittuario) il diritto di utilizzare la propria azienda, oppure un ramo di essa, per una durata stabilita e dietro il pagamento di un corrispettivo (canone).
L’affitto di azienda è uno strumento molto duttile e utilizzato in ambito commerciale, in quanto consente di far fronte a molteplici esigenze organizzative e imprenditoriali senza dover cedere definitivamente il complesso aziendale.
Le Parti, nel rispetto della legge, possono regolare liberamente gli aspetti principali e le clausole del contratto di affitto (oggetto, corrispettivo, durata, regolazione dei debiti e crediti, garanzie, diritto di recesso, conseguenze in caso di mancato pagamento dei canoni ovvero di fallimento dell’affittuario, ecc..). I contratti aziendali a prestazioni corrispettive in essere (ad es. i contratti con i fornitori) sono automaticamente trasferiti in capo all’affittuario, ma vi è la possibilità di derogare per comune volontà delle parti (art. 2558 c.c.), mentre per i debiti dell’azienda è possibile stabilire che restino a carico del locatore.
Profili fiscali dell’affitto di azienda
Il regime fiscale dell’affitto d’azienda è piuttosto articolato e richiede particolare attenzione.
La consulenza del Notaio, responsabile per il versamento dell’imposta di registro, è particolarmente rilevante nell’ambito delle imposte indirette. L’affitto di azienda configura generalmente un’operazione imponibile ai fini IVA, soggetta pertanto ad imposta di registro in misura fissa.
Risulta importante sottolineare come la ricorrenza di particolari presupposti (come nel caso dell’imprenditore individuale che affitta l’unica azienda posseduta) può tuttavia condurre all’applicazione di regimi fiscali differenti e più onerosi, da valutare caso per caso.
Al riguardo, merita anche particolare attenzione il caso dell’affitto di un’azienda con sostanziale prevalenza del valore dei fabbricati. Il D.L. n. 223/2006 ha infatti introdotto una norma antielusiva volta a impedire l’occultamento, sotto la più conveniente veste formale dell’affitto di azienda, di operazioni che sostanzialmente rappresentano vere e proprie locazioni di immobili (fiscalmente più onerose).
Il ruolo del notaio nel trasferimento d’azienda
I contratti che hanno per oggetto l’affitto di azienda devono essere stipulati con atto notarile, per poter essere pubblicati presso il competente Registro delle imprese. La consulenza di un professionista particolarmente qualificato nel campo giuridico come il Notaio potrà inoltre risultare particolarmente indicata al fine di:
- evidenziare tutti gli elementi essenziali richiesti dalla legge per la validità del contratto (come ad esempio la menzione dell’oggetto, del corrispettivo, la durata, le eventuali menzioni urbanistiche in presenza di immobili aziendali, ecc.);
- procedere alla puntuale descrizione dei beni e diritti oggetto dell’azienda trasferita;
- aiutare le Parti ad elaborare ed inserire in atto le clausole e le previsioni più adatte al caso concreto.
Il Notaio non è invece chiamato ad accertare né la continuità delle iscrizioni dell’azienda nel Registro delle imprese, né l’effettiva titolarità dei vari permessi e licenze.
Il nostro studio notarile vanta una lunga e consolidata esperienza di lavoro nell’ambito degli atti sia di affitto di azienda sia di cessione di azienda, sia con riferimento a grandi realtà produttive (come Outlet e Centri Commerciali), sia in relazione agli affitti ed alle cessioni di piccole e medie aziende.
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