La concessione del mutuo è preceduta da una fase di istruttoria che viene condotta dalla banca, finalizzata a verificare la sussistenza delle condizioni reddituali del mutuatario nonché la congruità del valore dell’immobile rispetto alla somma richiesta a titolo di finanziamento.

In genere la banca verifica:

  1. a) che la rata non superi un terzo del reddito netto mensile del mutuatario.
  2. b) che la somma finanziata non superi l’80% del valore del bene concesso in garanzia, così come determinato dalla perizia di stima.

L’erogazione del mutuo può essere “contestuale” o “non contestuale” rispetto al momento di stipula del contratto di mutuo.

Come ottenere il mutuo: i due tipi di erogazione

In caso di erogazione contestuale la banca mette immediatamente a disposizione del mutuatario la somma erogata.

Questo significa che in caso di mutuo collegato ad un atto di compravendita, la banca emette a favore del venditore gli assegni circolari, o l’ordine irrevocabile di bonifico, per pagare il prezzo concordato; in caso di mutuo di liquidità o comunque di mutuo non collegato ad un atto di compravendita, il mutuatario riceve l’accredito della somma sul conto corrente contestualmente alla sottoscrizione del contratto.

In caso di erogazione non contestuale invece, l’importo del mutuo oggetto del finanziamento viene erogato in un momento diverso da quello della stipulazione del contratto e precisamente:

  1. o al momento della iscrizione dell’ipoteca (quindi mediamente nell’arco di 3-4 giorni lavorativi);
  2. o al momento del c.d. “consolidamento” dell’ipoteca e quindi mediamente dopo 15 giorni lavorativi dalla stipulazione dell’atto. Questo meccanismo si giustifica alla luce di una norma molto importante del Testo Unico Bancario (Dlgs 385/1993) e precisamente dell’articolo 39 che prevede testualmente: “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”. Il c.d. “consolidamento dell’ipoteca” quindi tutela la banca nelle ipotesi in cui il mutuatario sia un soggetto fallibile e permette alla banca di differire l’erogazione ad un momento in cui, anche qualora il soggetto fallisca, l’ipoteca non sia più suscettibile di essere resa inefficace dall’azione revocatoria.

Importo finanziato e netto erogato

L’importo finanziato, cioè l’importo richiesto a titolo di mutuo, spesso non coincide con il c.d. “netto erogato”. La banca infatti, in sede di erogazione, trattiene dall’importo finanziato, una serie di spese e precisamente:

  • l’importo corrispondente all’imposta sostitutiva, cioè l’imposta a cui sono soggetti tutti i finanziamenti a medio-lungo termine e quindi superiori a 18 mesi; questa imposta è pari allo 0,25% per i mutui di liquidità e per i mutui destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’immobile per cui ricorrono le condizioni per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa e al al 2% per i mutui destinati all’acquisto, costruzione, restrutturazione di immobili per non cui sussistono tali agevolazioni”;;
  • le spese di istruttoria;
  • le spese di perizia e talvolta il premio unico dell’assicurazione obbligatoria scoppio e incendio.

Questo significa che se il mutuatario ha chiesto un finanziamento, ad esempio, di Euro 100.000,00, l’importo netto erogato di cui il mutuatario potrà disporre non sarà la stessa cifra, ma una cifra inferiore in quanto decurtata degli oneri sopra descritti.

È quindi molto importante chiedere sempre alla banca quale sia l’importo del “netto erogato” in quanto, qualora il mutuo sia collegato ad un atto di compravendita, l’acquirente deve sapere per tempo se ha a disposizione tutta la cifra necessaria per saldare il prezzo al venditore o se è necessario predisporre assegni circolari o bonifici bancari per la differenza.

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