Cos’è la compravendita

La compravendita , dal punto di vista giuridico, è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Tutti i giorni, più o meno inconsapevolmente, facciamo atti di compravendita: l’acquisto di un giornale, la spesa al supermercato, il rifornimento di benzina, sono tutte compravendite caratterizzate dall’acquisto di un bene verso un determinato prezzo.

Mentre nella vita di tutti i giorni, però, l’acquisto di beni di consumo non richiede una forma particolare, quando si acquista un immobile è necessaria una forma più solenne.

Nel nostro ordinamento la “compravendita immobiliare” richiede infatti la forma scritta a pena di nullità con le seguenti precisazioni:

  • nei rapporti interni fra venditore e acquirente, sarebbe sufficiente una semplice scrittura privata;
  • per rendere conoscibile e opponibile ai terzi l’acquisto a favore di un determinato soggetto, la legge impone altresì la forma notarile dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e la trascrizione presso i Registri Immobiliari.

Il ruolo del notaio, rispetto all’atto di compravendita, è quello di verificare e garantire all’acquirente:

  • che la proprietà sia effettivamente in capo al venditore fino al giorno stesso della stipula dell’atto;
  • che l’immobile sia libero da ipoteche o da altre formalità pregiudizievoli quali ad esempio pignoramenti, sequestri conservativi o da vincoli di indisponibilità;
  • che l’immobile risulti regolarmente censito in Catasto.

Il notaio garantisce inoltre il buon fine dell’acquisto attraverso una tempestiva trascrizione presso i Registri Immobiliari per scongiurare che sull’immobile vengano trascritte altre formalità pregiudizievoli o che il venditore rivenda ad altri lo stesso immobile.

Al riguardo è bene sapere che l’ufficio pubblico che attesta la titolarità di un immobile in capo ad un determinato soggetto è la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ora “Ufficio del Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare” e non il Catasto che è l’ufficio che censisce tutti gli immobili presenti in un determinato territorio.

Per un’analisi approfondita delle parti dell’atto di compravendita si rinvia alla sezione apposita.

Il preliminare di compravendita

Prima della stipulazione dell’atto notarile di compravendita, è prassi sottoscrivere il preliminare di vendita, chiamato anche “compromesso”.

Il preliminare di vendita è un contratto in cui le parti si obbligano l’una a vendere e l’altra ad acquistare un determinato immobile verso il corrispettivo di un prezzo entro un certo termine.

Nel preliminare quindi è sufficiente che siano determinati i seguenti elementi:

  • descrizione dell’immobile: indicazione del Comune, dell’indirizzo, breve descrizione della composizione interna e riferimento ai dati catastali;
  • pezzo e modalità di pagamento;
  • termine entro cui addivenire al contratto definitivo di compravendita.

Anche per il preliminare di compravendita la legge richiede la forma scritta ma non necessariamente la forma notarile.

In ogni caso il contratto preliminare deve essere registrato ancorché sottoscritto fra soggetti privati e ancorché sia stato stipulato senza l’intervento del mediatore immobiliare.

La normativa fiscale (articolo 10 Dpr 26 aprile 1986 n. 131, TU imposta di registro) prevede infatti in capo alle parti che sottoscrivono un contratto preliminare l’obbligo di procedere, entro 20 giorni, alla sua registrazione.

Anche la proposta di acquisto che il potenziale acquirente invia al venditore, seguita dalla accettazione di quest’ultimo, integra un accordo preliminare di compravendita soggetto a registrazione.

Nel caso in cui il preliminare di compravendita venga redatto in forma notarile dovrà essere anche trascritto presso i Registri Immobiliari.

Il preliminare di compravendita redatto in forma privata e soggetto a registrazione è un contratto valido a tutti gli effetti; la registrazione, oltre a consentire all’Agenzia delle Entrate di riscuotere le imposte corrispondenti, attribuisce al documento una “data certa”, cioè consente di attestare che a quella data il contratto esisteva fra le parti che l’hanno sottoscritto.

Il preliminare di vendita redatto in forma notarile e quindi soggetto non solo a registrazione, ma anche a trascrizione, attribuisce al promissario acquirente una serie di garanzie ulteriori e precisamente:

  • il venditore non può vendere a terzi lo stesso immobile in quanto l’esistenza del contratto preliminare risulta presso i Registri Immobiliari che i notai devono consultare prima di una eventuale vendita da parte del proprietario; la semplice registrazione del contratto preliminare non impedisce al promittente venditore di vendere ad altri lo stesso immobile. In questo caso, il promissario acquirente non potrà che agire verso il promittente venditore con l’azione di inadempimento e la richiesta di risarcimento degli eventuali danni sopportati;
  • l’acquirente non subisce gli effetti di eventuali ipoteche, pignoramenti o altre formalità iscritte o trascritte dopo la data della trascrizione del preliminare; questo significa che qualora il creditore del promittente venditore abbia chiesto la trascrizione di un pignoramento sull’immobile, il promissario acquirente non subisce alcun danno e può acquistare l’immobile come se il pignoramento fosse stato trascritto;
  • in caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore, cioè nel caso in cui non si addivenga alla stipula del contratto definitivo di compravendita, il promissario acquirente gode del c.d. “privilegio speciale” sull’immobile a garanzia della restituzione del doppio della caparra e degli acconti eventualmente pagati; quindi, in caso di vendita forzata dell’immobile, avrà diritto ad essere preferito rispetto ad altri creditori per il soddisfacimento del proprio credito.

Alla luce di quanto sopra, il preliminare in forma notarile soggetto a trascrizione, potrà essere preferibile rispetto al preliminare in forma privata soggetto alla sola registrazione, nei seguenti casi:

  • quando tra il preliminare e il contratto definitivo intercorra un lasso di tempo piuttosto lungo e quindi il promissario acquirente voglia scongiurare, medio tempore, il rischio di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile (pignoramenti/ipoteche…);
  • qualora il promissario acquirente versi al promittente venditore una somma a titolo di caparra o acconto che ritiene rilevante e chieda una adeguata tutela;
  • qualora il promittente venditore sia un soggetto fallibile o esposto al rischio di pignoramenti o ipoteche legali/giudiziali.
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