Mutui a tasso variabile

Il tasso variabile, composto dal tasso di riferimento maggiorato dello spread, si caratterizza per il fatto che cambia tempo per tempo, in funzione dell’andamento del parametro di riferimento.

Il parametro di riferimento più diffuso è l’Euribor che rappresenta il tasso di interesse medio con cui le banche europee effettuano operazioni interbancarie di scambio di denaro.

Chi sceglie il tasso variabile assume il rischio che le rate possano aumentare senza limiti, ma, al tempo stesso, in caso di diminuzione dei tassi, o addirittura quando i tassi sono negativi, può risultare più vantaggioso del tasso fisso, specie per i mutui di lungo periodo.

Mutui a tasso fisso

Il tasso fisso offre il vantaggio di assicurare che la rata resti costante per tutta la durata del mutuo; se il costo del denaro aumenta, chi ha scelto il tasso fisso ha il vantaggio di mantenere un tasso di interesse più conveniente, mentre quando il costo del denaro diminuisce può trovarsi a pagare un interesse più alto rispetto a quello di mercato.

Normalmente, inoltre, il tasso di interesse fisso è più alto rispetto a quello variabile, in quanto la banca applica un margine di guadagno più elevato dovendo assumere il rischio dell’aumento dei tassi.

Mutui a tasso misto

Questa tipologia di mutuo consente al mutuatario di passare da una tipologia di tasso ad un’altra, ad esempio dal tasso di interesse fisso al tasso di interesse variabile o viceversa mediante una semplice comunicazione da inviare alla banca a scadenze prestabilite nel contratto.

È frequente ad esempio che il mutuo sia regolato ad un tasso fisso per i primi 2 o 5 anni al termine dei quali il mutuatario può decidere se passare al tasso variabile o mantenere il tasso fisso per i successivi 2 o 5 anni.

Mutui a tassi miscelati

Si tratta di una tipologia di mutuo che consente di frazionare il mutuo in due parti e di regolarne una a tasso variabile e l’altra a tasso fisso.

Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione e in genere la percentuale di ciascuna frazione va dal 30% al 70% dell’importo totale.

Mutui con tasso massimo e con tasso minimo (cap & floor)

Si parla di “cap” e di “floor” solo con riferimento ai mutui regolati dal tasso variabile.

Il mutuo a tasso variabile con cap si caratterizza per il fatto che il tasso d’interesse non può mai superare una determinata soglia massima, oltre la quale il rischio dell’aumento del tasso resta unicamente a carico della banca.

Il mutuatario ha quindi il vantaggio del tasso di interesse variabile (sul lungo periodo premiante rispetto al tasso fisso), ma al contempo è tutelato dalla previsione di una rata massima anche in caso di aumento dei tassi di mercato.

Siccome questa protezione per il cliente corrisponde ad un rischio per la banca, lo spread applicato è in genere più alto di quello applicato ai mutui senza il cap. Peraltro, ad ulteriore garanzia di tutela economica per la banca, insieme al cap viene spesso stabilito il tasso c.d. “floor”, ovvero la soglia minima al di sotto della quale il tasso non può scendere.

Mutui con opzione

In alcuni contratti di mutuo viene concessa al mutuatario la possibilità di cambiare tipologia di tasso (da variabile a fisso o viceversa) anche più volte nel corso della durata del mutuo.

In alcuni casi invece questa opzione è prevista una sola volta per la residua durata del mutuo: una volta esercitata l’opzione di cambiare la tipologia di tasso, non è quindi possibile cambiare nuovamente.

Mutui a rata costante e tasso variabile

Questa tipologia di mutuo garantisce che l’importo della rata resti costante anche se il tasso di interesse di riferimento è variabile.

Questo significa che le variazioni del tasso di interesse di riferimento si ripercuotono sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all’origine in base all’andamento del tasso di interesse di riferimento.

Mutui a rimborso autonomo

È una tipologia di tasso non molto frequente che consente di rimborsare una rata a proprio piacimento purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati.

È necessario rispettare un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente e il calcolo degli interessi avviene in base all’esposizione effettiva.

Mutui in valuta

Finanziarsi in valuta è come andare a stipulare il mutuo all’estero.

Le rate vanno però pagate nella valuta del paese estero prescelto; il che vuol dire che ogni volta bisognerà cambiare la valuta in Euro, accollandosi il rischio dei rialzi dei tassi di cambio.

Mutui a rate crescenti o decrescenti

Questa tipologia offre al mutuatario la possibilità di modificare le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante; riducendole all’inizio e maggiorandole nel tempo, il mutuatario ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore.

Con l’operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.

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