In Italia la legge notarile attribuisce al notaio la qualifica di “pubblico ufficiale, come tale “super partes” (sopra le parti) e quindi ha il compito di tutelare tutte le parti in egual misura attraverso la sua professionalità e la sua indipendenza.

Il notaio svolge infatti una “funzione antiprocessualistica” in quanto, attraverso la predisposizione di un atto che è il frutto dell’ accordo fra le parti, evita conflitti e contenziosi sia nell’immediato che nel futuro.

Il notaio ha quindi il compito di fornire assistenza e consulenza a tutte le parti coinvolte in un contratto soprattutto nelle operazioni che hanno un maggiore impegno economico, come appunto l’acquisto di una casa, oppure in tutte quelle situazioni familiari e patrimoniali in cui è bene considerare ogni aspetto legale.

Il Notaio è altresì investito dallo Stato del compito di riscuotere le imposte gravanti sugli atti stipulati versate direttamente dalle parti e destinate agli uffici competenti (es. Agenzia delle entrate).

In sede di stipula il notaio non si limita solamente a leggere l’atto, ma ha il compito di spiegarne in modo esauriente il contenuto e i più importanti aspetti legali, assistendo le parti in modo imparziale.

Imposte sull’acquisto immobiliare e credito di imposta

Acquisto tra privati

La regola generale prevede che le imposte siano calcolate sul prezzo di compravendita indicato nell’atto e pattuito tra le parti quindi le parti hanno l’obbligo di dichiarare in atto il reale prezzo di compravendita.

Tuttavia, nel caso di compravendita tra privati, avente per oggetto un immobile ad uso abitativo, le imposte possono essere corrisposte sulla base della rendita catastale rivalutata, indipendentemente dal prezzo di acquisto.

Nel caso di acquisto agevolato per la prima casa di abitazionel’imposta di registro è del 2% (con un minimo di euro 1.000,00) calcolata su una base imponibile data dalla rendita catastale rivalutata del coefficiente pari a 115,50.

A questa imposta si devono aggiungere le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, pari ad euro 50,00 ciascuna (per un totale, quindi, di 100,00 euro).

Nel caso di acquisto di seconda casa, invece, l’imposta di registro è del 9% calcolata su una base imponibile data dalla rendita catastale rivalutata del coefficiente pari a 126,00 mentre le imposte ipotecarie e catastali restano in misura fissa, pari ad euro 50,00 ciascuna (per un totale, quindi, di 100,00 euro).

 Acquisto da costruttore

La compravendita da costruttore oppure dall’impresa che ha completamente ristrutturato l’immobile, entro 5 anni dalla fine dei lavori, è soggetta ad IVA.

L’IVA (da versare al costruttore) viene applicata sul prezzo, con aliquota pari:

– al 4%, per la prima casa di abitazione,

– al 10%, per la seconda case

– al 22%, per le case rientranti nelle categorie catastali A/1 A/8 A/9, cioè quegli immobili che venivano definitivi “immobili di lusso”.

L’acquirente è tenuto inoltre a versare le seguenti imposte:

– euro 200,00 per l’imposta di registro;

– euro 200,00 per l’imposta ipotecaria;

– euro 200,00 per l’imposta catastale;

– euro 230,00 per l’imposta di bollo;

– euro 35,00 per la tassa ipotecaria;

– euro 55,00 per la voltura catastale.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa

Possono usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima abitazione coloro che acquistano una casa di abitazione e/o relative pertinenze al ricorrere delle seguenti condizioni che devono sussistere cumulativamente:

  1. a) risiedere nel Comune ove è ubicato l’immobile, o stabilirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
  2. b) non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune ove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; questo significa che la titolarità di quote di comproprietà (ad esempio in caso di immobile pervenuto per successione ereditaria) di un immobile sito nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato, non ostacola la richiesta delle agevolazioni;
  3. c) non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile ad uso abitativo, acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali ovvero procedere alla vendita di tali diritti acquistati con le agevolazioni fiscali entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato. Ciò significa che l’aver acquistato un immobile con le agevolazioni fiscali non preclude la possibilità di usufruirne nuovamente a prescindere dall’ubicazione dell’immobile acquistato, purché l’immobile acquistato in precedenza si venda entro un anno dal nuovo acquisto (Legge di Stabilità 2016).
  4. d) l’immobile deve essere classificato nelle categorie catastali abitative ad eccezione delle categorie catastali A/1 A/8 A/9.

Casi particolari

Le agevolazioni fiscali spettano altresì qualora l’immobile sia ubicato:

  • nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività se diverso da quello di residenza; ovvero
  • nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro, ovvero in qualsiasi comune del territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE) ovvero appartenga al personale delle Forze armate o delle Forze di polizia.

In questi casi l’acquirente non dovrà spostare la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.

Il credito di imposta

Chi ha acquistato un immobile con le agevolazioni fiscali e intende acquistare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale, può usufruire del c.d. “credito di imposta” alle seguenti condizioni alternative fra loro:

  1. che venda l’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali e riacquisti, entro 12 mesi, il nuovo immobile da adibire ad abitazione principale; ovvero
  2. che venda l’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali entro 12 mesi dall’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale.

Il credito di imposta è pari all’imposta di registro o all’imposta IVA pagata sul precedente acquisto e non può in nessun caso superare l’importo dell’imposta dovuta sul nuovo acquisto. Ciò significa che, se l’importo del credito di imposta è maggiore rispetto alla imposta dovuta sul nuovo acquisto, non si ha diritto ad alcun rimborso. Ad esempio, se l’imposta pagata sul primo acquisto è di Euro 2500,00 e l’imposta che si deve pagare sul nuovo acquisto ammonta a Euro 1500,00, il credito di imposta consente di azzerare l’imposta dovuta, ma non si avrà il rimborso dell’eccedenza di Euro 1000,00. Questo vale sia nell’ipotesi in cui la somma corrispondente al credito di imposta viene detratta dall’imposta di registro dovuta in sede di registrazione dell’atto di acquisto, sia che venga portato in detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Il credito di imposta infatti potrà essere utilizzato:

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto (solo ed esclusivamente con la prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto agevolato)

Decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa

L’acquirente decade dall’agevolazione prima casa quando:

  • venda o doni l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno dalla vendita o dalla donazione, non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
  • non proceda, entro un anno dall’acquisto di un secondo immobile agevolato, alla vendita del primo immobile acquistato con le agevolazioni fiscali (Legge di Stabilità 2016);
  • non trasferisca entro 18 mesi la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
  • al momento dell’acquisto agevolato non avesse i requisiti soggettivi e oggettivi sopra indicati e abbia reso una dichiarazione mendace.

Nel caso di vendita soggetta ad imposta di registro, sarà dovuta l’imposta di registro nella misura ordinaria del 9% (detratta quella del 2% già pagata), nonchè una soprattassa del 30% sulla differenza di imposta, oltre agli interessi di mora. Nel caso di vendita soggetta ad IVA, sarà dovuta l’imposta IVA in misura ordinaria del 10% (detratta quella del 4% già pagata) nonchè una soprattassa del 30% sulla differenza di imposta, oltre agli interessi di mora.

Si può evitare il pagamento della soprattassa del 30% e degli interessi di mora, qualora il contribuente, presenti “autodenuncia” all’Agenzia delle Entrate entro la scadenza del termine dei 12 mesi che avrebbe per riacquistare.  Se ad esempio, il contribuente ha venduto il proprio immobile con atto stipulato il giorno 2 febbraio 2020 e non riesce ad acquistare entro il giorno 2 febbraio 2021, avrà tempo fino al giorno 1 febbraio 2021 per presentare la c.d. “autodenuncia”. Questa dichiarazione  va redatta su un apposito modello ministeriale chiamato Mod 2  e va presentata allo stesso Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto di acquisto.

Una volta presentata l’autodenuncia, l’agenzia delle Entrate liquida la sola differenza di imposta e invia la cartella esattoriale direttamente al contribuente per il pagamento.

Rinuncia alle agevolazioni fiscali prima

Non si può “rinunciare” alle agevolazioni fiscali “prima casa”: ciò significa che il proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali, se non riesce a vendere il proprio immobile prima o entro un anno dal nuovo acquisto, non potrà rinunciare alle agevolazioni già invocate al fine di acquistare il nuovo immobile coi benefici fiscali e dovrà necessariamente acquistare il nuovo immobile come “seconda casa”.

Plusvalenza

Nel caso in cui l’immobile acquistato venga venduto prima del decorso di cinque anni, ai fini IRPEF, il venditore deve inserire nella dichiarazione dei redditi la differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto (cd. “plusvalenza”), dove per “costo di acquisto” si intende la somma dei seguenti importi: prezzo di compravendita, imposte, tasse onorario notarile, spese di mediazione immobiliare, spese per migliorie apportate all’immobile.

Tale “plusvalenza”, in quanto considerata dalla legge alla stregua di un reddito (articolo 67 del Dpr 22 dicembre 1986 n.971 – TU imposta sui redditi) si cumula a quello percepito dal venditore – contribuente e viene tassato con la corrispondente aliquota, salvo che opti di versare, al momento della vendita, una imposta sostitutiva pari al 26% della plusvalenza realizzata. In questi casi l’imposta verrà liquidata e versata a cura del Notaio rogante che la pagherà all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione dell’atto.

Non si realizza plusvalenza tassabile quando chi vende ha acquistato l’immobile per donazione o per successione, ovvero quando ha adibito l’immobile ad abitazione principale propria o dei propri familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita dello stesso (almeno la metà del tempo + 1 giorno fra la data di acquisto e la data di vendita). Sono considerati “familiari”: il coniugi, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado.

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