Cos’è la surroga

La surroga è una procedura introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come legge Bersani, ora trasfusa nel testo unico bancario e che prevede la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo, garantito da ipoteca, dall’originario Istituto Bancario, vecchia banca, ad uno Nuovo, nuova banca.

Vi è quindi una sostituzione del mutuo precedente con il subentro di un nuovo Istituto di Credito con cui il Mutuatario (debitore) può concordare condizioni a lui più favorevoli, senza oneri e senza costi aggiuntivi.

Come funziona oggi la surroga

Con la surroga si “sostituisce” il mutuo senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.

La surroga è un mutuo di scopo e viene concesso solo per un importo esattamente uguale al debito residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula), mentre le condizioni di durata, l’importo della rata e il tasso del mutuo possono radicalmente cambiare, secondo il relativo piano di ammortamento elaborato.

E’ infatti possibile aumentare e/o diminuire la durata residua del mutuo, modificare l’importo della rata, scegliere un tasso fisso o a tasso variabile, indipendentemente dal tasso originario; non è possibile invece avere liquidità aggiuntiva.

La surroga può sostituire sia un mutuo destinato all’acquisto della prima casa, senza il venir meno dei benefici fiscali, sia un mutuo destinato all’acquisto della seconda casa. Non è escluso che si possa chiedere la surrogazione di un mutuo di liquidità.

Si possono surrogare i mutui concessi dagli Istituti di Credito e anche quelli erogati dall’INPDAP.

Quali sono i diversi tipi di surroga

L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale.

La surroga bilaterale

La surroga bilaterale prevede l’intervento in atto:

  • della nuova Banca (“Banca surrogante”),
  • del soggetto debitore (Mutuatario),
  • un separato e successivo atto unilaterale di quietanza.

La surroga bilaterale (di più facile e veloce realizzazione) si divide quindi in due fasi:

  1. stipulazione del contratto di mutuo per surrogazione: è il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il Mutuatario e il nuovo Istituto di Credito,
  2. stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza: è la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. È un atto autenticato dal Notaio che non richiede l’intervento del mutuatario ma solo della banca originaria.

La surroga trilaterale

La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto:

  • della Banca originaria, vecchia banca (“Banca surrogata”),
  • della nuova Banca (“Banca surrogante”),
  • del soggetto debitore (Mutuatario).

La surroga trilaterale viene stipulata con un unico atto notarile contenente:

  1. il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito,
  2. la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo, rilasciata dalla banca uscente,
  3. l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.

Per avere informazioni o una consulenza per la surroga di un mutuo è opportuno rivolgersi al notaio ed è possibile inviare un’email ai nostri indirizzi indicati in calce.

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