Cos’è la surroga

La surroga è una procedura introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come “legge Bersani“.

La surroga prevede la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo dall’originario Istituto Bancario (vecchia banca), ad un nuovo Istituto di Credito (nuova banca).

Vi è quindi una sostituzione del mutuo precedente che permette al Mutuatario di concordare con il nuovo Istituto di Credito condizioni a lui più favorevoli senza oneri e costi aggiuntivi.

Come funziona oggi la surroga

Con la surroga si “sostituisce” il mutuo precedente senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.

La surroga è un mutuo di scopo e viene concesso per un importo esattamente uguale al debito residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula), mentre le condizioni di durata, l’importo della rata e il tasso del mutuo possono radicalmente cambiare.

È infatti possibile aumentare e/o diminuire la durata residua del mutuo, modificare l’importo della rata, scegliere un tasso fisso o un tasso variabile, indipendentemente dalle condizioni del mutuo originario mentre non è possibile avere liquidità aggiuntiva.

La surroga può sostituire qualsiasi tipo di mutuo garantito da ipoteca, sia esso destinato all’acquisto della prima casa, all’acquisto di una seconda casa, o richiesto per esigenze di liquidità.

Qualora il mutuo sia destinato all’acquisto di una abitazione adibita ad abitazione principale, il mutuatario mantiene il beneficio fiscale della detraibilità degli interessi passivi.

Si possono surrogare i mutui concessi dagli Istituti di Credito e anche quelli erogati dall’INPDAP.

Quali sono i diversi tipi di surroga

L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale.

La surroga bilaterale

La surroga bilaterale prevede l’intervento in atto:

  • della nuova Banca (“Banca surrogante”)
  • del soggetto debitore (Mutuatario)

Il precedente Istituto di credito invece non interviene e firma, in momento successivo, un atto unilaterale di quietanza.

La surroga bilaterale (di più facile e veloce realizzazione) si divide quindi in due fasi:

  1. stipulazione del contratto di mutuo per surrogazione: è il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il Mutuatario e il nuovo Istituto di Credito,
  2. stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza: è la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. È un atto autenticato dal Notaio che non richiede l’intervento del mutuatario ma solo della banca originaria.

La surroga trilaterale

La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto:

  • della Banca originaria, vecchia banca (“Banca surrogata”)
  • della nuova Banca (“Banca surrogante”)
  • del soggetto debitore (Mutuatario)

La surroga trilaterale viene stipulata con un unico atto notarile contenente:

  1. il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito,
  2. la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo, rilasciata dalla banca surrogata,
  3. l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria da parte della banca surrogata.

La figura del mutuatario

Diritti del mutuatario:

1) Diritto alla gratuità della surroga. (art. 120 quater, commi 4 e 6 del Testo Unico Bancario):

– per il cliente la surroga è totalmente gratuita;

– tutte le spese (costi di istruttoria, per accertamenti sulla titolarità dell’immobile e di stipula dell’atto) devono sempre rimanere a carico esclusivo della nuova banca;

– qualsiasi accordo contrario a tale principio è nullo per legge.

2) Diritto alla massima celerità dell’operazione (art. 120 quater comma 7 del Testo Unico Bancario):

– entro il termine di 30 giorni, il mutuatario ha diritto di vedere concluso il “trasferimento” del proprio mutuo dalla vecchia banca alla nuova banca;

– se tale termine non è rispettato il mutuatario ha diritto di ottenere dalla vecchia banca il  risarcimento del danno: il risarcimento per legge è pari all’1% del valore del nuovo mutuo, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

Doveri del mutuatario

 1) Rispetto della buona fede:

– Il mutuatario deve rispettare i principi di correttezza e di buona fede (art. 1175 e 1375 del codice civile) per tutta la durata del contratto sino all’estinzione totale dell’obbligazione, salva la facoltà di cercare presso vari istituti bancari condizioni più consone alle proprie esigenze

– il mutuatario deve rispettare gli obblighi del nuovo contratto, mentre cessano quelli del contratto con la vecchia banca.

2) Mantenimento delle garanzie:

– Il mutuatario deve assicurare il mantenimento della garanzia ipotecaria, fino all’estinzione del debito: se per errore l’ipoteca dovesse essere cancellata dalla banca surrogata, il mutuatario deve rendersi disponibile a sottoscrivere nuovo atto di consenso all’iscrizione ipotecaria presso il notaio incaricato. Le spese dell’eventuale nuovo atto sono a carico dalla banca responsabile della cancellazione.

La tutela del mutuatario – consumatore

Nella stipulazione di un contratto di surroga il mutuatario, nei rapporti con la Banca, assume la qualità di “consumatore”.

Pertanto, nei casi in cui il mutuatario vede precluso l’esercizio di un proprio diritto, può tutelarsi rivolgendosi liberamente alle associazioni dei consumatori, come per esempio ALTRO CONSUMO, UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI, etc.

A tutela del consumatore-mutuatario, Banca d’Italia ha creato specifici organismi aventi lo scopo di fornire maggiore tutela ai mutuatari. In particolare:

  1. tutte le banca sono state obbligate a creare un apposito “Ufficio reclami”,a cui il mutuatario può rivolgere le proprie contestazioni;
  2. l’Ufficio, è tenuto a gestire le controversie e a dare riscontro al cliente entro 30 giorni dalla ricezione del reclamo;
  3. nel caso in cui il cliente non si ritenga soddisfatto può ricorrere all’Arbitro Bancario Finanziario, organismo indipendente sostenuto nel suo funzionamento dalla Banca d’Italia. La relativa procedura viene sempre richiamata nell’atto di surrogazione o nei suoi allegati (di norma nell’articolo del capitolato relativo alla trasparenza Bancaria).

Disciplina fiscale della surroga

Il contratto di mutuo per surrogazione è stato sottoposto ad una disciplina fiscale particolare, volta ad agevolare la portabilità di tali contratti.

Ai sensi del comma 4-bis dell’art. 8 del d.l. n. 7/2007: il nuovo mutuo è infatti esente dall’imposta sostitutiva, nonché da quelle di registro, ipotecaria e di bollo. L’unica imposta a trovare applicazione è la tassa ipotecaria (imposta fissa pari a euro 35,00) dovuta per l’annotazione a margine dell’iscrizione che resta comunque a carico della banca subentrante.

Per avere informazioni o una consulenza per la surroga di un mutuo è opportuno rivolgersi al notaio ed è possibile inviare un’email ai nostri indirizzi indicati in calce.

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