Che cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia iscritto che attribuisce al creditore, definito appunto creditore ipotecario, il diritto di espropriare il bene ipotecato a garanzia del pagamento del suo credito.

L’ipoteca può essere concessa direttamente dal debitore interessato o da un soggetto terzo nell’interesse del debitore.
L’ipoteca non fa perdere al debitore la disponibilità e il godimento del bene ipotecato; egli può ad esempio vendere il bene senza che ciò pregiudichi il diritto del creditore. L’ipoteca infatti è fornita di diritto di sequela e cioè “segue” il bene su cui grava anche quando esso cambia il proprietario. Il creditore ha diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito nel caso di mancato pagamento dello stesso.

Si possono ipotecare i beni immobili (terreni e fabbricati) e beni immobili registrati (navi, aerei e autoveicoli).

La registrazione delle iscrizioni ipotecarie relative agli immobili viene tenuta dalle competenti Agenzie del Territorio che coordinano il territorio in cui è ubicato l’immobile; l’iscrizione nei registri immobiliari è il modo con cui si costituisce l’ipoteca.

Si distinguono tre tipi di ipoteche:

  • ipoteca legale, per i casi espressamente previsti dall’art. 2817 del Codice Civile (ad esempio il venditore di una casa ha ipoteca a garanzia del pagamento del prezzo e di ogni onere connesso).
  • ipoteca volontaria, concessa anche con dichiarazione unilaterale a garanzia per esempio di un mutuo, da farsi per atto pubblico o scrittura privata, pena la nullità
  • ipoteca giudiziale, derivante da un provvedimento di un Giudice che porti condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente

Che cos’è il pegno?

Il pegno, anch’esso diritto reale di garanzia, è costituito a garanzia dell’obbligazione dal debitore o da un terzo per il debitore.

Diversamente dall’ipoteca il pegno ha per oggetto i beni mobili, le universalità di mobili, i crediti e altri diritti aventi per oggetto beni mobili.

Il pegno si costituisce attraverso la consegna della cosa o del documento che conferisce la disponibilità esclusiva della cosa al creditore (che è tenuto a custodirla e a non utilizzarla, salvo che sia necessario per la conservazione) o a un terzo designato dalle parti; la cosa o il documento possono anche essere posti in custodia di entrambe.

Il creditore ha diritto di farsi pagare con prelazione (ossia con preferenza) sulla cosa ricevuta in pegno, solo se la cosa è rimasta in possesso del creditore o presso il terzo indicato dalle parti. La prelazione, nel caso di pegno di crediti, opera quando il pegno risulti da atto scritto, e la sua costituzione sia stata notificata al debitore o da lui accettata con scrittura avente data certa.

Come si cancellano le ipoteche?

Con l’emanazione della c.d legge Bersani (legge n. 40/2007), successivamente modificata e trasfusa – per quanto attiene la cancellazione delle ipoteche – nell’articolo 40 bis del testo unico bancario, il legislatore ha stabilito che le cancellazioni possono essere gestite in un rapporto diretto tra banca e Uffici dei Registri Immobiliari, senza il necessario intervento del notaio.
Si tratta delle ipoteche iscritte a favore delle banche e che si trovano a garantire un debito che è stato già estinto.

In sintesi, l’articolo 40 bis prevede che:

  1. l’ipotecaiscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento […] ancorché annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita (ovvero quando è stato saldato il debito).
  2. Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall’Agenzia del territorio.
  3. Decorso il termine di trenta giorni il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al punto 2) e in mancanza della comunicazione ostativa alla cancellazione, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipotecaentro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al punto 2).
  4. Per gli atti previsti nei punti precedenti non è necessaria l’autentica notarile.

La cancellazione delle ipoteche oltre i mutui fondiari

La disciplina della cancellazione semplificata si applica, oltre che ai mutui fondiari, anche:

  • ai mutui non fondiari;
  • ai finanziamenti diversi dai mutui, fondiari e non fondiari;
  • ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti;
  • ai finanziamenti concessi, oltre che da banche, da altri intermediari finanziari.
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