Esiste un’assicurazione sui rischi legati al finanziamento?

Alcuni dei casi di inadempimento che coinvolgono i mutuatari sono dovuti a ragioni di carattere finanziario (perdita di capacità reddituale o sovra finanziamento) ovvero sono legati a ragioni di salute, divorzio, separazione di coppie di fatto o perdita di lavoro.

È bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Il costo di questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbe superare annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no.

Il nostro studio notarile consiglia di sottoscrivere tali polizze al fine di evitare che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte a un pagamento inatteso. Per le coppie di fatto, che non intendano entro breve tempo sposarsi, consigliamo di farsi dare dallo studio notarile una consulenza sui diritti e i doveri dei comproprietari.

È possibile detrarre gli interessi del mutuo e i costi dell’atto?

Tra le agevolazioni previste dalla legge, vi è la possibilità di detrarre gli interessi passivi pagati sul mutuo destinato all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile da adibire a residenza principale.

È prevista altresì la possibilità di portare in detrazione i c.d. “oneri accessori”, cioè tutte le spese sostenute per ottenere il mutuo e quindi: spese di istruttoria, spese di perizia e anche la parcella notarile.

Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, può quindi detrarre, dalle imposte sui redditi relative all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo, il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000,00 euro.

È importante sapere che la detrazione degli interessi spetta al mutuatario sul presupposto che il mutuo sia contratto per “l’acquisto, la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale” e quindi a prescindere dal fatto che si siano invocate le agevolazioni fiscali per la prima abitazione.

La detrazione spetta anche qualora l’immobile sia acquistato senza che sussistano le condizioni “prima casa”: ciò che cambia è l’aliquota dell’imposta sostitutiva che si paga in sede di erogazione del mutuo. In caso di mutuo destinato all’acquisto di un immobile per cui sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni “prima casa”, l’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell’importo finanziato. Qualora invece il mutuo sia destinato all’acquisto di un immobile per cui non ricorrono le condizioni “prima casa”, l’aliquota è pari al 2% dell’importo finanziato.

Il mutuo destinato ad esigenze di liquidità è sempre soggetto all’aliquota dello 0,25% dell’importo finanziato.

Che cos’è l’accollo del mutuo?

L’accollo è un accordo con cui un soggetto assume l’obbligo di pagamento di un debito di un altro soggetto.

Con riferimento ai contratti di mutuo, l’accollo può intervenire qualora uno dei due mutuatari assuma interamente l’obbligo di pagare la rata del mutuo verso la banca oppure quando l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo si accorda con il venditore per continuare esso stesso a pagare le rate fino a completa estinzione del mutuo in corso. In quest’ultimo caso, l’accollo del mutuo entra nella dinamica del pagamento del prezzo in quanto l’acquirente, anziché pagare tutto il prezzo al venditore, potrà versare al venditore solo la parte di prezzo al netto dell’importo residuo del mutuo accollato.

Facciamo un esempio:

Tizio intende vendere il proprio immobile per Euro 200.000,00; l’immobile è gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo che al giorno dell’atto di compravendita residua per Euro 140.000,00. Caio, interessato all’acquisto, propone a Tizio di acquistare l’immobile accollandosi il mutuo residuo. Al riguardo non è necessaria la preventiva autorizzazione della banca né è necessario che la banca intervenga nell’atto di compravendita: Caio pagherà a Tizio la somma di Euro 70.000,00 e si accollerà l’importo del residuo mutuo per Euro 140.000,00.

In questo caso si dice che l’accollo è “cumulativo” in quanto il mutuatario originario (il venditore) resta obbligato in solido con il nuovo mutuatario (l’acquirente accollatario), ed è tenuto a pagare le rate del mutuo qualora quest’ultimo non provveda a restituire il finanziamento.

L’accollo quindi non è automaticamente “liberatorio” per il venditore; affinché l’accollo possa essere liberatorio per il mutuatario originario è necessario che la banca dichiari espressamente di liberarlo con una semplice lettera liberatoria che non richiede l’autentica notarile né l’intervento all’atto di compravendita e che può essere rilasciata anche in un momento successivo all’atto di  compravendita.

Qualora si intenda procedere ad un accollo, quindi, è sempre opportuno contattare preventivamente la banca per verificare che per il mutuatario originario sia possibile ottenere la liberatoria.

Quanto costa fare un mutuo?

I costi legati all’atto di mutuo riguardano:

  • le spese bancarie, ossia le spese accessorie che la banca espone per gestire e istruire il mutuo, le spese di perizia e i costi di incasso rata;
  • le imposte e precisamente l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato per i mutui di liquidità e per i mutui destinati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione di immobili per cui sussistono le condizioni “prima casa” e pari al 2% per i mutui destinati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione di immobili per non cui sussistono le condizioni “prima casa”;
  • le spese di assicurazione obbligatoria per i casi di scoppio e incendio;
  • le spese notarili.

Il mutuatario è considerato un consumatore?

Il mutuatario è sempre un consumatore cioè un soggetto che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, professionale o artigianale eventualmente svolta.

Il Testo Unico Bancario (TUB) dedica l’intero titolo VI (art. 115-129) alla c.d. “Trasparenza delle condizioni contrattuali” introducendo una normativa che ha, quale scopo primario, quello di fornire tutela al cliente/mutuatario (cosiddetto contraente debole), oltre che di salvaguardare il mercato da possibili abusi di soggetti aventi una posizione dominante (banche /istituti di credito).

Tale normativa, unitamente alle disposizioni del codice del consumo (D.lgs 6 settembre 2005, n. 206), traccia e delimita i rapporti tra banca e cliente improntandoli su principi di trasparenza, correttezza e buona fede.

In tale prospettiva, la banca è tenuta a fornire al cliente una chiara informativa pre-contrattuale mettendo a disposizione del consumatore, un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole (art. 120 novies, comma 1 TUB).

La banca deve inoltre fornire al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, al fine di consentirgli di prendere una decisione ponderata. Le informazioni personalizzate devono essere fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato» (art. 120 novies comma 2).

La banca, sempre a garanzia del principio della trasparenza, deve altresì predisporre la c.d. “offerta vincolante” (sempre su supporto cartaceo o su altro supporto durevole) includente la bozza del contratto di credito proposto, eventualmente il P.I.E.S, (qualora questo non sia stato fornito in precedenza) nonché la durata della “irrevocabilita” della proposta stessa. In mancanza di termine, il consumatore ha 7 giorni di ripensamento, trascorsi i quali l’offerta si intende accettata.

È possibile rimborsare anticipatamente il finanziamento?

Il consumatore ha il diritto di rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto al finanziatore (articolo 125-sexies t.u.b.), avendo così diritto a una riduzione del costo totale del credito, pari all’importo degli interessi e dei costi dovuti per la durata residua del contratto.

 In genere il rimborso parziale anticipato del mutuo comporta la riduzione dell’importo delle rate, ferma restando la durata residua dello stesso; in alcuni casi si prevede invece una riduzione della durata del mutuo residuo, restando invariato l’importo delle rate in linea capitale determinato al momento della conclusione del contratto.

Ai sensi dell’art 120 ter, comma 1, del T.U.B, nessun compenso, penale o altra prestazione sarà dovuta nel caso di estinzione anticipata, anche parziale, dei mutui stipulati, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005.n 122, nell’ipotesi in cui il mutuo sia stato stipulato da una persona fisica per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Legislazione relativa al mutuo

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